Timeshare

Co je to timeshare?

timeshare je model sdíleného vlastnictví rekreační nemovitosti, ve kterém více kupujících vlastní příděly užívání, obvykle v týdenních přírůstcích, ve stejné nemovitosti. Model timeshare lze aplikovat na mnoho různých typů nemovitostí, jako jsou rekreační střediska, obytné domy, byty a kempy.

Sdílení času je formou částečného vlastnictví, kdy si kupující koupí právo obývat jednotku nemovitosti po určená období. Například nákup jednoho týdne timeshare znamená, že kupující vlastní 1/52 jednotky. Nákup jednoho měsíce se rovná jedné dvanáctině vlastnictví.

Sdílení času je oblíbené v rámci dovolenkových lokalit, kde majitelé mohou chtít občasnou kontrolu nad nemovitostí. Typy Timeshare nemovitostí zahrnují domy, bytové domy a letoviska. Model timeshare může platit i pro rekreační vozidla a soukromá trysková letadla.

Klíčové způsoby

Jak funguje sdílení času

Timeshary udělují kupujícím právo na roční výhradní užívání rekreační nemovitosti po stanovenou dobu, která se zpravidla měří v týdenních přírůstcích. Timeshary zpravidla používají jeden z těchto tří systémů:

Fixní týden

Pevný týdenní timeshare dává kupujícímu právo užívat nemovitost výhradně po určitý týden (nebo týdny) každý rok. Zatímco výhodou této struktury je, že kupující si může naplánovat roční dovolenou každý rok ve stejnou dobu, druhou stranou mince je, že může být mimořádně obtížné změnit pevný týden na jiné období, pokud je to nutné.

Plovoucí týden

Plovoucí týden timeshare dává kupujícímu výlučné užívání nemovitosti po dobu jednoho týdne nebo týdnů během předem stanoveného období nebo dokonce po celý rok. I když je flexibilnější než systém pevného týdne, „plovoucí týden“ nemusí být k dispozici v nejvytíženějších obdobích roku a může být nutné si jej rezervovat s dostatečným předstihem, aby byla zajištěna dostupnost.

Body

Bodový systém využívá body k vyjádření vlastnictví timeshare na základě faktorů, jako je poloha letoviska, velikost rekreační nemovitosti a doba dostupnosti. Body využívají developeři k usnadnění výměny timeshare buď v rámci svých vlastních letovisek (interní výměna), nebo také s jinými letovisky (externí výměna). Zatímco bodový systém poskytuje uživatelům větší výběr dovolené, mezi body přidělenými různým rekreačním letoviskům existuje vzhledem k výše uvedeným faktorům velký nepoměr.

Typy vlastnictví Timeshare

Timeshary jsou obvykle strukturovány jako sdílené vlastnické právo nebo sdílený pronajatý vlastnický podíl.

Sdílené vlastnictví

Sdílené vlastnické právo dává každému kupujícímu procentuální podíl na hmotném majetku, který odpovídá časovému období koupě. Jednotka rekreačního bytu, která se prodává v časových přírůstcích po jednom týdnu, může mít technicky 52 celkových vlastnických práv. Jinými slovy, koupě jednoho týdne by poskytla jeden padesát sekund (1/52) vlastnického podílu na jednotce, zatímco dva týdny by poskytly jeden dvacet šest (1/26) podílu a tak dále. Sdílený vlastnický podíl je často držen na dobu neurčitou a může být prodán jiné straně nebo odkázán na vlastní majetek.

Sdílený pronajatý vlastnický podíl

Sdílený pronajatý vlastnický podíl opravňuje kupujícího užívat určitou nemovitost po určitý počet let každý rok po pevně stanovený nebo plovoucí týden (nebo týdny). V této struktuře si developer timeshare ponechává vlastnické právo k nemovitosti na základě listiny, na rozdíl od sdílené vlastnické struktury, kde vlastnický podíl drží vlastník. Převody nebo opětovný prodej nemovitosti jsou také více omezující než u pronajatého timeshare. V důsledku toho může mít pronajatý vlastnický podíl nižší hodnotu než pronajatý timeshare.

Na základě výše uvedeného je zřejmé, že držení pronajatého podílu na timeshare neznamená nutně „částečné vlastnictví“ podkladové nemovitosti. Podle American Resort Development Association (ARDA), obchodní asociace pro odvětví timeshare, je „částečné vlastnictví“ obvykle spojováno s luxusním segmentem rekreačních nemovitostí, které nabízejí více služeb a vybavení, a prodává se v intervalech delších než jeden týden a kratších než plné vlastnictví. Pojem částečného vlastnictví byl rozšířen také na další aktiva, jako jsou soukromá trysková letadla a rekreační vozidla.

Podle ARDA se ve Spojených státech v roce 2020 prodalo přes 205 000 jednotek timeshare. Odvětví vytvořilo tržby ve výši 4,9 miliardy dolarů ze svých 1 570 resortů v USA, přičemž během roku bylo pronajato celkem 7 milionů nocí.

Timeshares vs. Airbnb

Jsou timeshare vůbec relevantní v éře sdílené ekonomiky, jak ji ilustrují Airbnb a Uber? Pro mnohé jsou timeshare stále platnou možností. Před pandemií COVID-19 se roční růst příjmů z timeshare od roku 2010 do roku 2019 zvýšil 10 po sobě jdoucích let. Po negativním dopadu pandemie zaznamenalo odvětví v poslední době 67% nárůst prodejů timeshare mezi čtvrtým čtvrtletím 2020 a čtvrtým čtvrtletím 2021.

V každé debatě o výhodách timesharingu vs. Airbnb je realitou, že oba mají specifické atributy, které oslovují dvě rozdílné a masivní demografické kohorty. Hlavní přitažlivost Airbnb a dalších webů pro sdílení domů je v jejich flexibilitě a schopnosti poskytovat jedinečné zážitky – atributy, které jsou milovány Millennials.

Nevýhodou, jak dosvědčí běžní uživatelé Airbnb, je, že kvalita ubytování není vždy zaručena a existuje možnost, že útočištěm, které jste si mysleli, že rezervujete, je ve skutečnosti hotel. Navíc vzhledem k tomu, že většina pronájmů Airbnb má rezidenční charakter, mohou být vybavení a služby, které najdete v timesharingu, nedostupné.

Timeshary obvykle nabízejí předvídatelnost, komfort a řadu vymožeností a aktivit – to vše samozřejmě za určitou cenu, ale to jsou atributy, kterých si Baby Boomers často cení. Když Baby Boomers s hlubokými kapsami začínají odcházet do důchodu, je pravděpodobné, že si koupí timeshare a připojí se k milionům, které je už vlastní, jako možnost bez stresu strávit část svých zlatých let.

Mnoho společností timeshare umožňuje majitelům „vyměnit“ své místo timeshare za jiné, aby byla zajištěna větší flexibilita pro majitele mezi různými destinacemi.

Výhody a nevýhody Timeshares

Ačkoli timeshare není pro každého, má určité výhody pro ty, kteří hledají místo na dovolenou, které je pohodlné a spolehlivé. Existují však určité výrazné nevýhody, které by investoři měli zvážit před uzavřením smlouvy o timeshare.

Výhody

Většinu timesharů vlastní velké korporace v žádoucích dovolenkových lokalitách. Majitelé timesharů mají klid a vědí, že mohou každý rok trávit dovolenou ve známé lokalitě bez nepříjemných překvapení.

Timeshare nemovitosti mají často rekreační vybavení a služby a jsou profesionálně spravovány. Ve srovnání s typickým hotelovým pokojem je timeshare nemovitost pravděpodobně výrazně větší a má mnohem více funkcí, což usnadňuje pohodlnější pobyt.

Timeshares tak může být vhodný pro lidi, kteří preferují dovolenou v předvídatelném prostředí každý rok, bez námahy pustit se do neznáma, pokud jde o jejich další dovolenou.

Nevýhody

Nevýhodou dočasného užívání je, že průběžné náklady mohou být značné, po započtení značných zálohových plateb a ročních udržovacích poplatků, přičemž posledně jmenované jsou zpravidla rok od roku procentuálně vyšší. U pronajatého dočasného užívání musí vlastník rovněž k poměrnému podílu měsíční hypotéky. V důsledku toho mohou být celkové náklady spojené s vlastnictvím dočasného užívání poměrně vysoké ve srovnání s pobytem na týden ve srovnatelném letovisku nebo hotelu ve stejné lokalitě bez vlastnictví dočasného užívání.

Také změna pevného týdenního timesharingu je málo pružná; plovoucí týden je třeba rezervovat s dostatečným předstihem, protože potvrzení se obvykle provádí podle zásady „kdo dřív přijde, je dřív na řadě“, a i tak může být v nejrušnějších obdobích roku nedostupné. Smlouva o timesharingu je navíc závazná; vlastník nemůže od smlouvy o timesharingu jednoduše odstoupit, protože dojde ke změně jeho finanční nebo osobní situace.

Je známo, že je obtížné timeshare dále prodat – za předpokladu, že smlouva umožňuje především jeho další prodej – a tento nedostatek likvidity může být pro potenciálního investora odrazující. Další prodej timeshare může přinést mnohem nižší cenu, než jsou počáteční náklady, a to ze dvou důvodů. Timeshary mají tendenci rychle odepisovat a v nabídce a poptávce existuje nesoulad kvůli počtu majitelů timeshare, kteří chtějí od svých smluv odstoupit.

Známá lokalita každý rok bez nepříjemných překvapení

Resort-jako vybavení a služby

Vyhýbá se potížím s rezervací nové dovolené každý rok

Průběžné náklady mohou být značné

Malá flexibilita při změně týdnů nebo smlouvy

Timeshary se těžko prodávají

Agresivní marketingové postupy

Zvláštní úvahy

Průmysl timeshare je neblaze proslulý svými agresivními marketingovými praktikami. Mnohé akvizice timeshare jsou impulzivní a emotivní nákupy spotřebitelů, kteří se nechají ovlivnit uhlazeným marketingem a vysokými sliby.

Například Las Vegas je plné obchodníků s timeshare, kteří lákají zákazníky k poslechu prezentace timeshare mimo pracoviště. Výměnou za poslech jejich nápadů nabízejí pobídky, jako jsou volné vstupenky na akce a bezplatné ubytování v hotelu. Prodavači pracují pro developery a často používají vysokotlaké prodejní přístupy, které mají změnit „ne“ na „ano“.

Ceny, které si developeři účtují, jsou výrazně vyšší než ceny, které by kupující mohl realizovat na sekundárním trhu, přičemž developer má nadbytek provizí a marketingových nákladů. Marketéři timesharu také mohou často zatajovat skutečné náklady spojené s vlastnictvím timeshare a zveličovat jeho potenciální výhody. Vzhledem k tomu, že trh s timeshare je plný šedých zón a pochybných obchodních praktik, je nezbytné, aby potenciální kupující timeshare prováděli před nákupem hloubkovou kontrolu.

Celkově je diskutabilní, zda významné počáteční náklady na timeshare, průběžné poplatky za údržbu a omezená likvidita z nich činí vhodné investice pro průměrného investora. Pro ty, kteří hledají nemovitost na timeshare spíše jako dovolenou než jako investici, je poměrně pravděpodobné, že nejlepší nabídky lze nalézt spíše na sekundárním trhu dalšího prodeje než na primárním trhu vytvořeném developery rekreačních nemovitostí nebo rekreačních objektů.

Jak se dostat ze smlouvy o timesharu?

V závislosti na jazyku ve smlouvě existují obvykle tři cesty, jak se timeshare zbavit. První je pokusit se prodat svůj timeshare někomu jinému, i když pokud jste si koupili timeshare nový, je téměř jisté, že to bude finanční ztráta. Druhou je pokusit se vyjednávat se společností timeshare o zrušení smlouvy. ale to může být spojeno s náklady a poplatky. A konečně, pokud má vaše smlouva „lhůtu na rozmyšlenou“ nebo na odstoupení od smlouvy a vy v ní stále jste, můžete často vrátit smlouvu bez sankcí. Možná budete muset najmout právníka specializovaného na timeshare, aby prošel vaše smluvní podmínky. Pokud vše ostatní selže, můžete se pokusit darovat svůj timeshare příteli nebo členovi rodiny, který je ochoten zaplatit průběžné náklady na údržbu.

Jak se prodává Timeshare?

Pokud vlastníte timeshare a chcete ho prodat, existuje nyní několik webových stránek, které můžete použít k uvedení svého. Můžete také vyhledat zprostředkovatele timeshare, který vám pomůže najít nového kupce. Jak již bylo zmíněno, cena timeshare při dalším prodeji je téměř vždy mnohem nižší než původní kupní cena.

Jak zjistím, jakou má můj Timeshare cenu?

Timeshary budou mít hodnoty, které závisí na několika faktorech, jako je velikost a vybavenost, umístění a jak snadné je vyměnit nebo vyměnit svou polohu za jiné. Hodnota vašeho timesharu je pak určena porovnáním nabízených cen podobných timesharů inzerovaných k prodeji a pronájmu na různých on-line platformách.

Jak si mohu koupit Timeshare levně?

Nákup timesharu „z druhé ruky“ bude obvykle nákladově nejefektivnější cestou. Kromě kupní ceny věnujte pozornost průběžným poplatkům a nákladům, jako jsou poplatky za údržbu a změnu.