Plán plateb za nájem

Co je to nájemní splátkový kalendář?

Splátkový kalendář (nebo anuitní kalendář) je způsob, jak získat zpětný výnos z hypotéky, kdy dlužníci získají stejné měsíční splátky po dobu, po kterou žijí v domácnosti. Splátkový kalendář má nastavitelnou úrokovou sazbu. Úroky nabíhají z měsíčních splátek podle toho, jak je dlužník obdrží. Úroky také nabíhají z jakýchkoli financovaných nákladů na uzavření, včetně pojistného na hypotéku předem a průběžného měsíčního pojistného na hypotéku.

Všechny tyto náklady dohromady – měsíční splátky držby, úroky, náklady na uzavření a pojistné na hypotéku – tvoří to, co dlužník dluží, když se obrácená hypotéka stane splatnou a splatnou.

Klíčové způsoby

Pochopení platebních plánů na dobu určitou

Plán splátek definitivy je způsob, jak získat zpětné splátky hypotéky ve stejných měsíčních částkách. Tato strategie má nižší počáteční úrokovou sazbu než jednorázový splátkový plán, který je jedinou možností s pevnou sazbou. Celkové úrokové náklady plánu definitivy by mohly být časem nižší, protože majitel nemovitosti si půjčuje peníze postupně s nižší počáteční úrokovou sazbou. Mohlo by to však stát více než plán jednorázových splátek v závislosti na tom, jak dlouho dlužník zůstává v domácnosti a jak se v čase mění nastavitelná sazba.

Výše dlužných úroků v dlouhodobém horizontu obvykle není hlavní starostí pro dlužníky, kteří si zvolí splátkový kalendář držby. Většina dlužníků, kteří používají splátkový kalendář držby, to dělá proto, aby mohli na svém místě zestárnout, a mají v plánu zůstat ve svých domovech po zbytek života. Splátky držby nabízejí stabilitu a předvídatelnost, takže majitel domu se nemusí bát, že mu dojdou peníze.

Měsíční splátky dlužníka podle plánu držby se počítají tak, jako by se dlužník dožil sta let. Předpokládejme, že dlužník má kratší očekávanou délku života. V takovém případě může splátkový kalendář na dobu určitou, který poskytuje pevně stanovené měsíční splátky na stanovený počet let, umožnit majiteli nemovitosti dostávat vyšší měsíční splátky. Pokud dlužník žije déle než 100 let, bude i nadále dostávat doživotní splátky podle splátkového kalendáře držby.

Ačkoli slibují bezpečnost, splátkové kalendáře držby nabízejí nízkou míru návratnosti, pokud se na ně pohlíží jako na investice.

Zvláštní úvahy

Předpokládejme, že na reverzní hypotéce jsou dva dlužníci. V takovém případě bude přeživší dlužník dostávat doživotní splátky podle plánu držby i poté, co první dlužník zemře.

Předpokládejme však, že pouze jeden ze dvou majitelů domu je dlužníkem s obrácenou hypotékou a dlužník zemře jako první. Pak přeživší majitel domu nedostane žádné další platby, protože nebyl dlužníkem. Tento scénář vytvořil problémy pro některé domácnosti, kde si starší manžel vzal obrácenou hypotéku pouze na své jméno.

Výhody splátkových kalendářů

Za prvé, splátkové kalendáře umožňují důchodcům a dalším osobám starším 62 let užívat vyšších příjmů a zároveň nadále bydlet ve svých domech. Rozložením splátek také eliminují některá nebezpečí spojená s tím, že mají k dispozici příliš mnoho volné hotovosti. Patří mezi ně nadměrné výdaje na dovolenou, požadavek na poskytnutí zálohy na hypotéku na dítě a dokonce i podvody. A konečně, splátkové kalendáře mohou také zabránit tomu, aby důchodcům docházely příjmy, pokud žijí déle, než se očekávalo, protože i nadále dostávají doživotní splátky.

Kritika splátkových kalendářů

Splátkový kalendář na dobu určitou kombinuje rysy termínovaného splátkového kalendáře s rysy standardní anuity, takže trpí jejich nevýhodami. Fixní platby zní hezky, dokud člověk nezváží inflaci. I kdyby smlouva počítala s úpravami inflace na základě indexu spotřebitelských cen (CPI), místní životní náklady by mohly stále růst rychleji. V závislosti na domě a lidech, kteří tam žijí, by mohlo dávat větší smysl pronajmout si místo toho pokoj. Tak by se mohly zvýšit nájmy, aby se udrželo tempo s vyššími životními náklady v sousedství.

Anuity většinou slibují dlouhodobou bezpečnost výměnou za nízké výnosy. To vytváří určitý rozpor, protože anuity si obvykle kupují lidé s dlouhým časovým horizontem. Lidé, kterým je 65 let a mají obavy, kde budou jejich finance za 20 nebo 30 let, mohou investovat nějaké peníze do akciového indexového fondu. To obvykle dává akciím dost času na to, aby vytvořily velké zisky. Tenurové splátkové kalendáře mají v tomto ohledu ještě více problémů, protože jen velmi málo lidí se dostane do 100. Možná by bylo lepší použít termínovaný splátkový kalendář a pak k němu přidat akcie nebo dokonce anuitu.