Index dostupnosti

Co je index dostupnosti?

Index cenové dostupnosti je míra schopnosti průměrného člověka koupit si určitou věc, například dům v určitém regionu, nebo si dovolit obecné životní náklady v daném regionu.

Klíčové způsoby

Index cenové dostupnosti

Index dostupnosti obvykle porovnává cenu zboží nebo obecné životní náklady v regionu s cenou v jiných regionech nebo s nějakou základní mírou osobního příjmu. Výsledné číslo může být prezentováno jako surový poměr nebo normalizováno na dané indexové číslo. Indexy dostupnosti mohou poskytnout představu o životní úrovni nebo atraktivitě daného regionu nebo oblasti.

Index dostupnosti je nejčastěji spojován s náklady na bydlení. Indexy dostupnosti bydlení často porovnávají náklady na pořízení bydlení v různých lokalitách. Protože bydlení je často jedním z největších výdajů, s nimiž se rodina potýká, je index dostupnosti bydlení chápán jako celkový ukazatel životních nákladů v této oblasti.

Existují však podrobnější indexy, které lze použít mezi oblastmi, které mají téměř rovnocenné hodnoty indexu dostupnosti bydlení. Index životních nákladů sahá mnohem hlouběji než bydlení a používá náklady stanovené skupiny zboží a služeb, aby umožnil srovnání podle jednotlivých měst.

Dostupnost bydlení má tendenci klesat v obdobích, kdy realitní boom žene ceny nahoru rychleji než příjmy, což někdy uspíší propad trhu.

Příklad indexu dostupnosti

Existuje celá řada indexů dostupnosti bydlení, ale jedním z nejsledovanějších ve Spojených státech je složený index dostupnosti bydlení. Tento index zveřejňuje každý měsíc Národní asociace realitních kanceláří (NAR). Měří střední příjem domácností v poměru k příjmu potřebnému k nákupu domu s mediánovou cenou.

Tento index používá hodnotu 100 k vyjádření pozice někoho, kdo vydělává na mediánový příjem populace, přičemž hodnoty nad 100 naznačují, že položka je s větší pravděpodobností cenově dostupná, a hodnoty pod 100 naznačují, že položka je méně cenově dostupná. Body pod 100 naznačují, že mediánová rodina může mít problémy s nárokem na hypotéku na dům v dané oblasti, zatímco hodnota 100 naznačuje, že typická rodina má přesně takový příjem, aby se kvalifikovala.

Podle údajů NAR je zřejmé, že bydlení ve Spojených státech bylo většinou cenově dostupné – jak je definováno skóre 100 a více – po velmi dlouhou dobu. Velké propady v NAR mají tendenci se časově shodovat s obdobími přehřátých trhů s bydlením, kdy ceny domů na trhu převyšují příjmy, často následované těžkou finanční krizí.

To lze pozorovat v období konce 70. a počátku 80. let, během něhož odstartoval realitní boom, který předcházel krizi S&L. Druhý propad směrem ke 100 přišel v letech 2005 až 2007, což předcházelo zhroucení trhu s bydlením, které spustilo Velkou recesi. Kromě těchto krátkých období se však index pohyboval výrazně nad 100. V únoru 2021 index seděl na 173,1, což je výrazně více než v roce 2019, kdy měl hodnotu 159,5, a také nad skóre 170,8 z roku 2020.

Dostupnost bydlení měřená NAR byla v posledních deseti letech lepší než kdykoli předtím v historii dostupných údajů. Částečně je to dáno tím, že velký propad indexu cen bydlení (HPI) z období 2006 až 2012 a rychlý růst příjmů od velké recese učinily bydlení výrazně dostupnějším.

Od roku 2010 se mediánový příjem zotavil a začal opět růst, což stlačilo složený index dostupnosti bydlení na historicky nejvyšší úroveň. Údaje o mediánovém příjmu pro rok 2020 ještě nebyly zveřejněny, ale ekonomický dopad pandemie COVID-19 může vyústit v nezdar, protože ceny domů nadále rostly.

Dostupnost bydlení a závod

Pravidelně zveřejňovaný Index NAR jako záznam objektivních měřítek příjmů ve vztahu ke schvalování hypoték nebere rasu v úvahu. Studie NAR z roku 2021 Snímek rasy a nákupu domů v Americe však poskytuje korekční matici indexu, která ukazuje, že dostupnost bydlení se liší v závislosti na tom, zda jste běloch, černoch, Latinx nebo Asiat.

Důvodem je skutečnost, že příjmy a další faktory, které určují schopnost splácet hypotéku, se také liší. Podle studie činil medián stávající ceny domů k prosinci 2020 309 800 dolarů. Při použití celostátních čísel by si takovou částku mohlo dovolit jen 43% černošských Američanů, oproti 54% Latinoameričanů, 64% bělochů a 71% Asiatů.

Tyto rozdíly v dostupnosti a jejich určujících faktorech nepřekvapivě vedou k rozdílům ve vlastnictví nemovitosti. Míra vlastnictví nemovitosti u bělošských rodin činila 69,8%, oproti 42,0% u černošských rodin, 48,1% u latinskoamerických rodin a 60,7% u asijských rodin. Samozřejmě, protože státy s malým počtem černochů budou mít tendenci mít málo černošských kupců nemovitosti, jedna poutavá statistika za rok 2019 ukázala, že v pěti státech – Idaho, Novém Mexiku, Severní Dakotě, Vermontu a Wyomingu – nebyli vůbec žádní černošští kupci nemovitosti.