2/28 Hypotéka s nastavitelnou sazbou (2/28 ARM)
Co je hypotéka s nastavitelnou sazbou 2/28 (2/28 ARM)?
Hypotéka s nastavitelnou sazbou 2/28 (2/28 ARM) je typ 30-letého úvěru na bydlení, který má počáteční dvouleté období s pevnou úrokovou sazbou. Po tomto dvouletém období se sazba pohybuje na bázi indexové sazby plus marže.
Počáteční sazba teaseru je obvykle pod průměrnou sazbou klasických hypoték, ale nastavitelná sazba může následně výrazně vzrůst. Jelikož banky na počáteční sazbě teaseru moc nevydělávají, zahrnují 2/28 ARM během prvních dvou let tučné penále za předplacení.
Klíčové způsoby
Porozumění 2/28 Hypotéky s nastavitelnou sazbou (2/28 ARM)
2/28 ARM se staly populárními během realitního boomu na počátku nového tisíciletí, kdy prudce rostoucí ceny učinily běžné hypoteční splátky pro mnoho kupujících nedosažitelnými. Například klasická 30letá hypotéka v hodnotě 300 tisíc dolarů by znamenala měsíční splátky ve výši 1 610 dolarů. Ale 2/28 ARM s počáteční teaser sazbou 3% by vyžadovala měsíční splátky ve výši pouhých 1 265 dolarů.
Mohlo by vás zajímat: 3 písm. c) bod 7) Výjimka
Existují i další struktury ARM, jako jsou ARM 5/1, 5/5 a 5/6, které mají pětileté zaváděcí období následované úpravou sazeb každých pět let, respektive každých šest měsíců. Zejména ARM 15/15 se upraví jednou po 15 letech a pak zůstávají fixní pro zbytek půjčky.
Méně časté jsou ARM 2/28 a 3/27. U prvního platí pevná úroková sazba pouze první dva roky, následuje 28 let sazby s úpravou; u druhého platí pevná úroková sazba po dobu tří let s úpravami v každém z následujících 27 let. V těchto případech se sazby upravují pololetně.
Potenciální úskalí 2/28 ARM
Možný háček 22 u hypotéky s nastavitelnou sazbou 2/28 spočívá v tom, že po dvou letech se sazba upravuje každých šest měsíců, obvykle směrem nahoru, marží ARM nad indexovou sazbou, například sazbou Fed Funds Rate nebo sazbou Secured Overnight Financing Rate (SOFR). 2/28 ARM mají některé zabudované bezpečnostní prvky, například doživotní strop úrokové sazby a limity, o kolik se sazba může s každým obdobím zvyšovat nebo snižovat. I s těmito stropy však mohou majitelé domů čelit prudkým nárůstům plateb na volatilních trzích.
V příkladu uvedeném výše v 30letém tříprocentním úvěru ARM 2/28 ve výši 300 000 dolarů by se úrok v případě, že po dvou letech bude SOFR 2,7 a marže 1,5, zvýšil o 4,2 % na celkových 7,2 %. Tato 7,2% sazba by mohla být výrazně nad současnými běžnými hypotečními sazbami. Měsíční splátka majitele nemovitosti by se zvýšila z 1 265 na 2 036 dolarů, což je 61% nárůst.
Potíže přišly s kolapsem trhu v roce 2008. Hodnota domů se propadla. Mnoho majitelů 2/28 ARM se ocitlo v situaci, kdy nemohli refinancovat, splácet nebo prodat své domy za hodnotu nesplaceného úvěru. Razance exekucí vedla k přísnějším úvěrovým standardům. Dnes banky pečlivěji hodnotí schopnost dlužníka splácet splátky s nastavitelnou sazbou.